La location gérance d’un fonds de commerce occupe une place particulière dans le commerce de proximité, l’hôtellerie et la restauration des Hauts-de-France. Elle permet à un propriétaire de confier l’exploitation de son fonds à un tiers sans le vendre, et à un candidat repreneur de se lancer sans financer immédiatement une acquisition.
Derrière cette souplesse apparente se cache un cadre juridique précis, posé par les articles L144-1 et suivants du Code de commerce, et une fiscalité qui diffère nettement selon que vous êtes loueur du fonds ou locataire-gérant. Voici les règles, les obligations et les points de vigilance à maîtriser avant de signer en 2026.
Location-gérance de fonds de commerce, le guide 2026
Temps de lecture : ~10 min
- Qu’est-ce que la location gérance d’un fonds de commerce ?
- Les conditions à réunir avant de mettre un fonds en gérance libre
- Le contrat de location gérance, les clauses à ne pas négliger
- Comment fixer la redevance de location-gérance
- Formalités et publicité, le calendrier à respecter
- La fiscalité de la location gérance pour chaque partie
- Responsabilités et risques, ce que chacun supporte réellement
- Différence entre location-gérance et cession de fonds de commerce
- La location-gérance comme étape d’une reprise d’entreprise
- Sécuriser l’opération avant de signer
- Conclusion : à retenir sur la location-gérance
- Questions fréquentes sur la location-gérance
Qu’est-ce que la location gérance d’un fonds de commerce ?
Définition légale
La location-gérance, également appelée gérance libre, est le contrat par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce en concède l’exploitation à une autre personne, qui l’exploite à ses risques et périls moyennant le paiement d’une redevance. Cette définition figure à l’article L144-1 du Code de commerce et est reprise par Service-Public Entreprendre comme par Bpifrance Création.
Le point central tient en une phrase, le locataire-gérant exploite en toute indépendance, encaisse les bénéfices et supporte les pertes, mais il ne devient jamais propriétaire du fonds.
Éléments du fonds de commerce mis en location-gérance
Le contrat met à disposition un ensemble d’éléments nécessaires à l’exploitation, dont le périmètre doit être décrit avec précision. On y retrouve habituellement :
- la clientèle et l’achalandage attachés au fonds ;
- l’enseigne et le nom commercial ;
- le droit au bail sur les locaux ;
- le matériel, le mobilier et les agencements ;
- les éléments incorporels liés à l’exploitation ;
- les licences et autorisations lorsque la réglementation en permet la transmission, ce qui est un sujet sensible pour un débit de boissons ou un établissement de restauration.
À la différence d’une vente, la mise en gérance libre ne constitue pas en principe une cession ni une cessation d’entreprise. Le loueur conserve la propriété du fonds et perçoit un revenu, le locataire-gérant acquiert seulement un droit d’exploitation temporaire.
Les conditions à réunir avant de mettre un fonds en gérance libre
Vérifications préalables
La première condition tient à l’exploitation préalable. Le Code de commerce prévoit que les personnes qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité le fonds pendant au moins deux ans, sous réserve des exceptions et dispenses prévues par la loi ou accordées par décision de justice. Cette condition vise à éviter les montages purement spéculatifs sur des fonds jamais exploités.
La deuxième condition concerne le bail commercial. Lorsque le fonds est exploité dans des locaux loués, il faut relire attentivement le bail. Certains baux interdisent ou encadrent la location-gérance, d’autres imposent une information préalable ou l’accord exprès du bailleur. Un contrat conclu au mépris de ces stipulations expose le loueur à un contentieux, voire à la résiliation du bail, ce qui ferait perdre au fonds son élément le plus précieux, le droit au bail.
Troisième point, le consentement du conjoint peut être requis selon le régime matrimonial et le rôle de celui-ci dans l’exploitation. Enfin, il faut vérifier le sort des autorisations administratives et des licences, de la licence IV d’un bar à l’agrément sanitaire d’un laboratoire de préparation, car toutes ne se transmettent pas automatiquement au locataire-gérant.
Important
Avant toute signature, demandez au propriétaire des murs une position écrite sur la mise en location-gérance. Un accord verbal ne protège ni le loueur ni l’exploitant en cas de litige sur le bail commercial.
Le contrat de location gérance, les clauses à ne pas négliger
Clauses essentielles du contrat
Aucun formalisme de rédaction n’est imposé, mais un contrat écrit est indispensable en pratique. C’est lui qui fixe l’équilibre économique de l’opération et qui servira de référence en cas de désaccord. Un contrat de location gérance solide décrit notamment :
- le fonds concédé, l’activité autorisée et la destination des locaux ;
- la durée et les conditions de renouvellement ;
- le montant et le mode de calcul de la redevance, ainsi que le dépôt de garantie éventuel ;
- l’inventaire détaillé du matériel et des stocks, et le sort des contrats en cours ;
- les obligations d’entretien et de remplacement du matériel, et les assurances à souscrire ;
- les obligations comptables et de reporting, une éventuelle clause de non-concurrence, et les conditions de résiliation et de restitution du fonds.
La durée peut être déterminée ou indéterminée. Dans la restauration et le commerce alimentaire, une première période d’un an renouvelable est fréquente, le temps de vérifier la capacité de l’exploitant à tenir le niveau de chiffre d’affaires.
Attention, le locataire-gérant n’est pas titulaire du bail commercial, il ne bénéficie donc ni du droit au renouvellement ni d’une indemnité d’éviction au titre de ce bail. L’absence de reconduction ne donne lieu à aucune indemnité automatique, sauf stipulation contraire du contrat.
Comment fixer la redevance de location-gérance
La redevance de location gérance peut être fixe, variable ou mixte. Trois formules se rencontrent couramment : un montant forfaitaire mensuel ou annuel, un pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes, ou une combinaison d’une part fixe et d’une part indexée sur le chiffre d’affaires ou sur le résultat.
La formule variable protège l’exploitant en début d’activité et accompagne la saisonnalité, très marquée dans les commerces de bord de mer ou les établissements de centre-ville. La formule fixe sécurise le loueur mais devient dangereuse si l’activité décroche.
Quel que soit le choix retenu, le contrat doit préciser la périodicité de paiement, la clause d’indexation éventuelle, les justificatifs que le locataire-gérant doit transmettre, par exemple les états de caisse ou les déclarations de TVA, et les conséquences d’un retard de paiement. Un bon repère consiste à calibrer la redevance au regard de l’excédent brut d’exploitation historique du fonds, afin que l’exploitant conserve une marge suffisante pour se rémunérer, investir et financer son besoin en fonds de roulement.
Formalités et publicité, le calendrier à respecter
La mise en location-gérance doit être portée à la connaissance des tiers. Un avis doit être publié dans un support habilité à recevoir des annonces légales dans les quinze jours suivant la signature du contrat. Cette formalité n’est pas une option, elle conditionne notamment le point de départ du délai de solidarité du loueur. Une publication est également requise à la fin ou à la résiliation du contrat.
Le locataire-gérant doit ensuite accomplir ses propres formalités auprès du guichet unique des formalités des entreprises, qui transmet aux organismes compétents. Il déclare son activité, se fait immatriculer au registre du commerce et des sociétés et acquiert la qualité de commerçant avec les obligations qui s’y attachent. Le loueur, de son côté, déclare la modification de sa situation, puisqu’il cesse d’exploiter directement sans pour autant cesser son activité au sens fiscal.
Les pièces à préparer sont généralement le contrat signé, l’attestation de parution de l’annonce légale, les justificatifs d’identité, l’adresse du fonds et les éventuelles autorisations professionnelles. La Chambre de Commerce et d’Industrie peut utilement accompagner ces démarches.
La fiscalité de la location gérance pour chaque partie
Régime fiscal de la location-gérance
Côté loueur, les redevances perçues constituent un revenu imposable. Pour une personne physique, elles relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, dans les conditions rappelées par Bpifrance Création et la documentation de la DGFiP. Pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés, elles entrent dans le résultat imposable à l’IS. Les obligations fiscales du loueur ne disparaissent donc pas, elles changent de nature, avec notamment un suivi déclaratif propre et une attention à porter à la contribution économique territoriale selon les situations. Un arbitrage entre BIC et IS mérite souvent l’avis de nos équipes en conseil juridique et fiscal.
Côté TVA, la location d’un fonds de commerce est analysée comme une prestation de services effectuée à titre onéreux. Les redevances sont donc en principe soumises à la TVA, sous réserve des régimes particuliers applicables, comme l’indique le BOFiP-Impôts. Concrètement, le loueur facture la redevance avec TVA et la reverse, le locataire-gérant la déduit dans les conditions de droit commun.
Le locataire-gérant, lui, est imposé sur le résultat de sa propre exploitation, à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés selon la forme juridique retenue, et relève du régime social correspondant à son statut de dirigeant.
Bon à savoir
La redevance faisant l’objet d’une facturation régulière entre deux entreprises, elle entre dans le champ de la réforme de la facturation électronique. Toutes les entreprises devront être en capacité de recevoir des factures électroniques au 1er septembre 2026, l’obligation d’émission étant échelonnée jusqu’au 1er septembre 2027 pour les PME et TPE selon le calendrier fixé par la loi de finances et relayé par la DGFiP.
Responsabilités et risques, ce que chacun supporte réellement
Partage des responsabilités et des risques
Le principal angle mort pour le propriétaire est la solidarité légale. L’article L144-7 du Code de commerce prévoit que, jusqu’à la publication du contrat et pendant six mois à compter de celle-ci, le loueur est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par ce dernier à l’occasion de l’exploitation du fonds. D’où l’importance de publier l’annonce légale sans délai et de sélectionner un exploitant solvable, idéalement après analyse de son plan de financement.
Les autres risques du loueur sont connus : impayés de redevance, dégradation du matériel, perte de clientèle, détérioration de la réputation de l’enseigne, non-respect de la destination commerciale, litiges avec les salariés ou mise en péril du bail commercial. Pour le locataire-gérant, le risque principal est économique : une redevance surcalibrée par rapport à la rentabilité réelle, des investissements non récupérables en fin de contrat, l’absence de garantie de renouvellement et le fait qu’il ne devient pas propriétaire de la clientèle qu’il aura pourtant contribué à développer.
Un audit préalable des trois derniers exercices, des relevés de TVA, du bail, des contrats fournisseurs et de l’état du matériel n’est jamais du temps perdu. Nos équipes en expertise comptable peuvent appuyer cette revue préalable des chiffres.
Différence entre location-gérance et cession de fonds de commerce
Les deux opérations sont souvent confondues alors qu’elles n’ont ni le même effet juridique ni le même traitement fiscal. Le tableau suivant résume les écarts essentiels.
| Critère | Location-gérance | Cession de fonds de commerce |
|---|---|---|
| Transfert de propriété | Aucun, le loueur reste propriétaire | Transfert définitif au repreneur |
| Contrepartie financière | Redevance périodique | Prix de vente payé au comptant ou financé |
| Titulaire de la clientèle | Le propriétaire du fonds | L’acquéreur |
| Durée | Déterminée ou indéterminée, réversible | Définitive |
| Fiscalité principale | Redevances en BIC ou IS, TVA sur prestation de services | Droits d’enregistrement et imposition de la plus-value |
| Publicité obligatoire | Annonce légale sous quinze jours | Publicité légale et séquestre du prix |
| Risque d’exploitation | Supporté par le locataire-gérant | Supporté par l’acquéreur |
La location-gérance comme étape d’une reprise d’entreprise
Dans le Nord comme ailleurs, la gérance libre sert fréquemment de sas avant une acquisition. Elle permet au repreneur de vérifier la rentabilité réelle du fonds, de se faire accepter par la clientèle, de tester l’emplacement et de constituer progressivement un apport. Pour le cédant proche de la retraite, elle maintient l’activité et la valeur du fonds sans vente précipitée.
Une précaution s’impose toutefois, le contrat de location-gérance ne vaut pas promesse de vente. Si les parties envisagent une acquisition ultérieure, il faut rédiger séparément une promesse unilatérale de vente ou une clause de préférence, avec un prix ou une méthode de valorisation, une durée de validité et les conditions suspensives de financement. Sans cet écrit, le locataire-gérant n’a aucun droit acquis sur le fonds à l’issue du contrat. Si ce scénario de transmission vous concerne, le bon moment pour consulter avant une cession mérite d’être anticipé.
Sécuriser l’opération avant de signer
La location gérance d’un fonds de commerce est un outil efficace, à condition d’être cadrée. Vérification du bail et de la condition d’exploitation préalable, rédaction précise du contrat, calibrage de la redevance, publicité dans les délais, arbitrage fiscal entre BIC et IS, traitement de la TVA, anticipation de la sortie, chaque étape conditionne la réussite de l’opération pour les deux parties. Les contrats de travail en cours étant par ailleurs transférés au locataire-gérant, le volet social mérite lui aussi un examen attentif, notamment auprès de nos équipes ressources humaines.
Chez NECC, nos équipes conseil juridique et fiscal, expertise comptable et paie accompagnent dirigeants de commerces, de restaurants et de PME des Hauts-de-France et de toute la France sur ce type de montage, de l’analyse préalable à la mise en place des obligations déclaratives du nouvel exploitant. Si vous préparez une mise en gérance libre ou une reprise par ce biais, un échange en amont évite des corrections coûteuses. Notre page contact permet de convenir d’un premier rendez-vous.
À retenir sur la location gérance d’un fonds de commerce
Synthèse de la location-gérance
En résumé, la location gérance d’un fonds de commerce permet au propriétaire de conserver la propriété du fonds tout en le faisant exploiter par un tiers, et au locataire-gérant de tester ou développer une activité sans financer immédiatement une acquisition. La réussite de l’opération repose sur le respect des conditions juridiques, la rédaction rigoureuse du contrat, un niveau de redevance compatible avec la rentabilité et une anticipation de la sortie, souvent dans la perspective d’une reprise définitive.
FAQ
Que deviennent les salariés du fonds mis en location-gérance ?
Les contrats de travail en cours sont transférés de plein droit au locataire-gérant, qui devient le nouvel employeur en application de l’article L1224-1 du Code du travail. Ancienneté, qualification et rémunération sont maintenues, et le même mécanisme joue en sens inverse à la fin du contrat de gérance.
Le loueur peut-il vendre son fonds pendant la location-gérance ?
Oui, la vente du fonds reste possible, mais elle doit être articulée avec le contrat en cours. Il faut prévoir contractuellement le sort de la location-gérance en cas de cession, et vérifier l’existence d’une éventuelle clause de préférence au bénéfice du locataire-gérant.
Faut-il un dépôt de garantie dans un contrat de location-gérance ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est une pratique courante et recommandée. Le dépôt couvre les impayés de redevance et les dégradations du matériel, son montant et ses conditions de restitution doivent être détaillés dans le contrat.
Un locataire-gérant peut-il exercer une activité différente dans le fonds ?
Non, sauf accord exprès du loueur et compatibilité avec la destination prévue au bail commercial. Changer d’activité sans autorisation expose à la résiliation du contrat de gérance et à un litige avec le propriétaire des murs.
Quelles pièces comptables le locataire-gérant doit-il transmettre au loueur ?
La loi ne fixe pas de liste, tout dépend du contrat. Lorsque la redevance comporte une part variable, il est indispensable de prévoir la transmission périodique du chiffre d’affaires, des déclarations de TVA et des comptes annuels, avec un droit d’audit du loueur.
